Als u een tweede woning bezit, betaalt u hierover ieder jaar 1,2% belasting in box 3. Met wat handigheid valt daar aardig wat op te besparen. Hoe pakt u dat aan en wat is het voordeel?
Als u een eigen woning heeft, is de hypotheekrente veelal aftrekbaar. U heeft wel een bijtelling bij uw inkomen in de vorm van het eigenwoningforfait. Deze regels gelden niet voor een tweede woning. Betaalde hypotheekrente is niet aftrekbaar en in box 3 betaalt u jaarlijks 1,2% belasting over de WOZ-waarde. Met een beetje handigheid is daar echter iets aan te doen.

Verhuur uw tweede woning

Als u uw tweede woning verhuurt, is dit van invloed op de waarde in box 3. Afhankelijk van de hoogte van de huur, daalt de waarde tussen de 22 en 50%. De waarde van de woning in box 3 wordt dan verlaagd met de zogenoemde leegwaarderatio.

De waarde van een verhuurde woning van bijvoorbeeld € 450.000,- komt daarmee voor de belastingheffing in box 3 op een bedrag tussen de € 225.000,- en € 351.000,-. Dat scheelt u jaarlijks tussen de € 1.188,- en € 2.700,- (1,2% x € 99.000,- resp. € 225.000,-) aan te betalen belasting in box 3.

Als u uw tweede woning zelf regelmatig gebruikt, is verhuur natuurlijk geen optie. Wel als deze bijvoorbeeld tot nader order leegstaat met het oog op verkoop.
Aan verhuur kleven natuurlijk ook risico’s, want zelfs bij een tijdelijk huurcontract krijgt u een onwillige huurder niet makkelijk uw woning uit. Verhuur bijvoorbeeld aan een (studerend) kind, broer of ander familielid. Dit is minder risicovol.

Welke huurprijs moet u vragen?

Bij toepassing van de regeling moet u uitgaan van een reële huurprijs, die u ook aan een willekeurige derde zou vragen.
De waardedaling is afhankelijk van de hoogte van de huurprijs volgens onderstaande tabel.

Huuropbrengst meer dan Tot en met Waardedruk
0% 1,0% 50%
1,0% 1,5% 47%
1,5% 2,0% 44%
2,0% 2,5% 41%
2,5% 3,0% 38%
3,0% 3,5% 34%
3,5% 4,0% 31%
4,0% 5,0% 27%
5,0% 22%

Vraagt u voor een woning van € 450.000,- dus een huurprijs van bijvoorbeeld € 800,- per maand, dan is de waardedruk 41%. De huuropbrengst van € 9.600,- per jaar bedraagt namelijk 2,13% van € 450.000,-.

In familierelaties wilt u misschien niet eens de reële huurprijs ontvangen. Bij een onzakelijke huurprijs mag u evenwel toch een waardedruk toepassen, en wel van 34%. Binnen familierelaties kunt u er ook voor kiezen de normale huurprijs te vragen als hierdoor de waardedruk groter wordt, en het verschil terug te schenken. Met name bij kinderen kan dit voordeliger zijn, omdat jaarlijks een bedrag van € 5.141,- (2013) van schenkbelasting is vrijgesteld.

De waardedruk is alleen van toepassing als voor de betreffende woning huurbescherming geldt. Dit is bij kortstondige verhuur, zoals bij een vakantiewoning, niet zo.

Wanneer u meer uitleg wenst over dit onderwerp is onze fiscale afdeling u graag van dienst!