De hypotheekrente is laag maar nog steeds aftrekbaar. Het rendement van uw vermogen is nog altijd forfaitair belast. Is het aflossen van uw hypotheek nog steeds voordelig met het oog op de toekomst.

  • Voordeel fiscale aftrek beperkt.
    Het voordeel van de aftrek van de hypotheekrente is tegenwoordig beperkt. Allereerst door de lage rentestand. Een tarief van 2% is heel normaal en weinig aftrek betekent weinig voordeel. Verder is de renteaftrek in 2018 beperkt tot een tarief van maximaal 49,5%. Vanaf 2020 wordt dit versneld afgebouwd naar een tarief van 37% in 2023.
  • De aftrek van hypotheekrente wordt bovendien verminderd met het eigenwoningforfait. Alleen het saldo is aftrekbaar. Het forfait bedraagt in 2018 0,7% van de WOZ-waarde van uw woning. Als u geen aftrek van hypotheekrente heeft, krijgt u door de zogeheten ‘Hillen-aftrek’ ook niet te maken met het eigenwoningforfait. Dit voordeel voor iemand die zijn hypotheek heeft afgelost, gaat vanaf 2019 in 30 jaar geleidelijk verdwijnen (uitfasering Hillen-aftrek).
  • Tarief box 3.
    Als u uw hypotheek aflost, daalt uw vermogen. Het rendement hierover bent u kwijt, maar u betaalt ook minder belasting in box 3. De vermogensrendementsheffing loopt vanaf 2017 op naarmate uw vermogen groter is. Tot 2017 werd er uitgegaan van een rendement van 4%. In 2018 wordt er voor kleinere vermogens uitgegaan van een rendement van 2,02% oplopend tot 5,38% voor vermogens van ongeveer € 1 miljoen en meer. Het tarief dat u hierover betaalt, is 30%. Daarentegen geldt er in 2017 wel een hoger heffingsvrij vermogen van € 30.000,- per persoon.

Wat per saldo het effect van aflossen is, is afhankelijk van een aantal factoren:

  • de hoogte van de hypotheekrente;
  • de omvang van uw hypotheek;
  • uw belastingtarief;
  • de WOZ-waarde van uw woning;
  • het behaalde rendement op uw vermogen.

Voorbeeld
U bezit een woning met een WOZ-waarde van € 400.000,- en een hypotheek van € 300.000,- tegen 5% rente. U bezit een vermogen van meer dan € 1 miljoen waarop u 4% rendement maakt. Uw belastingtarief bedraagt 51,95%. U besluit uw hypotheek af te lossen (we gaan ervan uit dat de bank u geen boeterente laat betalen en laten het heffingsvrij vermogen hier buiten beschouwing).

Wel of geen hypotheek aflossen?
Hypotheekrente: € 300.000,- x 5% € 15.000,-
Eigenwoningforfait: 0,7% x € 400.000,- = € 2.800,-
Belastingvoordeel hypotheek: € 15.000,- x 49,5% -/- € 2.800,- x 51,95% €   5.970,-
Rendement vermogen -/- rendement na box 3-heffing = (€ 300.000,- x 4%) -/- (€ 300.000,- x 5,38% x 30%) €   7.158,-
Totale kosten vóór aflossing€ 15.000,- -/- € 5.970,- -/- € 7.158,- € 1.872,-

In bovenstaand voorbeeld kost uw vermogen waarmee u ook uw hypotheek kunt aflossen u per saldo € 1.872,- en is aflossen dus gunstig. Bedenk wel dat bijvoorbeeld een hypotheekrente van 3,5% of een rendement op uw vermogen van 2% respectievelijk 6% een totaal ander beeld oplevert. In bovenstaand voorbeeld slaat het voordeel van aflossen dan om in een nadeel van € 401,-, in een voordeel van € 7.872,- respectievelijk in een nadeel van € 4.128,-. Bereken daarom altijd eerst of aflossen in uw situatie gunstig is.